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Umbau eines Souterrains in eine Wohnung: eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für die ersten Schritte
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Haben Sie einen leeren Keller, in dem nur Weihnachtsdekoration und Kisten mit der nicht mehr benötigten Kleidung Ihrer Kinder lagern? Dann ist jetzt der beste Zeitpunkt, um ihn zu vermieten und so ein zusätzliches Einkommen zu erzielen.
Seit 2008 hat Airbnb die Kurzzeitvermietungsbranche verändert. In einer Zeit, in der Hotels um ihren Betrieb kämpften, versorgte diese Online-Reservierungsplattform den ganzen Globus mit Unterkünften. Und nach Angaben von iProperty Management (öffnet in neuem Tab) haben Frauen in den Vereinigten Staaten im Jahr 2018 4 Milliarden Dollar mit einer durchschnittlichen Übernachtungsrate von 185 Dollar auf der Website verdient.
Vielleicht ist es Ihnen zu viel Arbeit, das Kommen und Gehen von Reisenden zu verfolgen, und Sie möchten lieber langfristig mieten. Aber selbst dann erzielen Sie eine bessere Rendite als der durchschnittliche Hauseigentümer, der seinen Keller in ein Spielzimmer umwandelt.
Vielleicht geht es Ihnen aber auch gar nicht um Investitionen, sondern Sie wollen einfach nur einen Raum schaffen, in dem ein Verwandter wohnen kann oder Freunde zu Besuch kommen können, wenn sie zu Besuch sind. Unabhängig davon, aus welchem Grund Sie Ihren Keller renovieren möchten, sollten Sie sicherstellen, dass Sie die Dinge richtig angehen.
Hier haben wir sechs wichtige Schritte aufgelistet, um Ihren Keller in eine Wohnung oder eine Mieteinheit umzuwandeln.
Zuallererst: Ist es legal, Ihren Keller in eine Wohnung umzubauen?
Bevor Sie sich mit Farb- und Bodenbelagsmustern beschäftigen, erkundigen Sie sich bei der örtlichen Baubehörde, ob die Vermietung einer Kellerwohnung in Ihrer Gegend erlaubt ist. Wenn ja, wenden Sie sich an das Bauamt, um sicherzugehen, dass das von Ihnen geplante Projekt den Bauvorschriften und den baurechtlichen Anforderungen entspricht. Die Bauämter können unter anderem die Anzahl der Mieter, die Anzahl der Ausgänge, die Räume, die Sie einrichten müssen, und die Verfügbarkeit von Parkplätzen regeln.
Besichtigen Sie den Raum
Wenn Sie von den örtlichen Behörden grünes Licht erhalten haben, ist es an der Zeit, die Räumlichkeiten zu inspizieren. Nutzen Sie deren Rückmeldung als Checkliste, um herauszufinden, worauf Sie bei Ihren Räumlichkeiten achten müssen. Zu den häufigsten Punkten gehören:
- Ausstiegsmöglichkeiten – Vergewissern Sie sich, dass Ihre Fenster die richtige Größe haben, um als Ausstiegsmöglichkeiten zu gelten, und dass Sie die erforderliche Gesamtzahl von Ausgängen für Ihre Mieter haben.
- Kopffreiheit – Entspricht Ihre Deckenhöhe den Bauvorschriften für Wohngebäude in Ihrer Region? Wenn nicht, müssen Sie eventuell eine Abtragung oder Aufstockung Ihres Hauses in Betracht ziehen, um mehr Platz zu schaffen.
- Feuchtigkei t-Messen Sie die relative Luftfeuchtigkeit in Ihrem Keller mit einem Hygrometer. Ein komfortables Haus hat eine relative Luftfeuchtigkeit zwischen 30 und 50 Prozent.
- Schimmel – Um eine persönliche Gefährdung zu vermeiden, sollten Sie einen professionellen Schimmelpilzsanierer beauftragen, der Ihren Keller untersucht und den Schimmel entfernt.
- Beschädigtes Holz – Übermäßige Feuchtigkeit in einem Keller verursacht Fäulnisschäden. Um zu prüfen, ob Fäulnis- oder Insektenschäden vorliegen, sondieren Sie mit einer Ahle die Bodenbalken, die Fensterbank und die Holzfensterrahmen.
- Luftqualität – Wenn sich die brennstoffbetriebene HLK-Anlage Ihres Hauses im Keller befindet, sollten Sie die Luftqualität von einem Fachmann prüfen lassen, um sicherzustellen, dass das System richtig belüftet wird. Wenn Sie noch nicht auf Radon getestet haben, sollten Sie das jetzt ebenfalls tun. In den meisten großen Geschäften gibt es Radon-Detektor-Kits zu kaufen, oder Sie beauftragen einen Fachmann, um einen genaueren Bericht zu erhalten. Sobald Sie die Entwarnung erhalten haben, installieren Sie einen Kohlenmonoxiddetektor.
Legen Sie Ihr Budget fest
Wie viel Geld wollen Sie für den Kellerumbau ausgeben? Wenn Sie eine Wohnung vermieten wollen, wollen Sie natürlich Geld verdienen. Und wenn Sie die Kellerwohnung für sich selbst nutzen wollen, wäre eine gute Rendite beim Verkauf Ihres Hauses auch nicht schlecht.
Laut dem Cost vs. Value Report 2017 des Magazins Remodeling (öffnet in einem neuen Tab) bringt ein mittelgroßer Kellerumbau einen ROI von 70 Prozent bei einer durchschnittlichen Investition von 71.115 Dollar (2017 ist das letzte Jahr, in dem Remodeling Kellerumbauten in seine jährliche Umfrage aufgenommen hat). Wenn Sie jedoch planen, Ihre neu renovierten Räume zu vermieten, können die Mieteinnahmen dazu beitragen, dass Sie Ihre Gesamtinvestition wieder hereinholen.
Wenn Sie den Raum an einen Vollzeitmieter für 1000 Dollar pro Monat vermieten, würden Sie nach 10 Jahren 120.000 Dollar verdienen, was einer Rendite von 1,7 Prozent der durchschnittlichen Kosten entspricht. Das ist fast eine Verdoppelung Ihres Geldes. Wenn Sie den Raum jedoch über eine Kurzzeitvermietungsplattform für 150 Nächte im Jahr vermieten und durchschnittlich 185 Dollar pro Nacht verlangen, werden Sie in denselben 10 Jahren 277.550 Dollar verdienen, also fast das Vierfache Ihrer Investition.
Der spaßige Teil – die Gestaltung des Raums
Sie haben die Vorarbeit geleistet; jetzt ist es an der Zeit, die Pinterest-Boards (öffnet in neuem Tab) zu durchstöbern. Hier sind ein paar Tipps für die Gestaltung, die Ihren neu renovierten Raum zu einem Ort machen, an den Ihre Gäste immer wieder gerne zurückkehren.
- Privatsphäre – Privatsphäre ist sowohl für Sie als auch für Ihre Mieter wichtig. Schaffen Sie einen separaten Außeneingang mit ausreichenden Parkplätzen und Beleuchtung. Planen Sie außerdem eine zusätzliche Isolierung zwischen den Böden und schalldämpfende Materialien wie Teppichböden ein.
- Licht – Da ein Keller unter der Erde liegt, sollten Sie alles verfügbare Licht einfangen. Platzieren Sie Ihren Hauptwohnbereich dort, wo Sie die größte Lichtquelle haben, z. B. die Ausgangstür. Vergrößern Sie die Tür, wenn möglich, und alle Fenster und Fensterschächte. Wählen Sie helle und kühle Farben für Farbe und Bodenbelag, damit die Räume größer wirken und das natürliche Licht reflektiert wird. Sorgen Sie außerdem für eine angemessene Beleuchtung in allen Räumen.
- Dunkelheit – Nutzen Sie eine dunkle Ecke als Hauswirtschaftsraum, Bad, Schrank und Stauraum oder als Fernsehbereich.
- Schlafzimmer – Da die Schlafzimmer einen Fluchtweg benötigen, sollten Sie sie entlang der Fensterfront einrichten.
- Offener Grundriss – Um soziale Aktivitäten zu fördern und den Raum größer wirken zu lassen, sollten Sie einen offenen Grundriss mit einer Kücheninsel einplanen. Sie können den Raum visuell vergrößern, indem Sie Spiegel anbringen und die Decke optisch anheben. Die Illusion einer höheren Decke kann durch bodenlange Vorhänge, raumhohe Bücherregale, vertikale Elemente an den Wänden oder einen dunklen Anstrich der Decke erreicht werden.
- Möblierung – Wenn Sie Ihren Keller für kurze Zeit vermieten wollen, müssen Sie ihn einrichten. In erster Linie wollen Ihre Gäste einen Platz zum Schlafen, also sparen Sie nicht an den Matratzen. Ansonsten sollten Sie auf Komfort und Langlebigkeit achten. Laut iProperty Management ist für 43 Prozent der Airbnb-Gäste die Funktionalität das wichtigste Kriterium. Das ist ein guter Grund, einen Schreibtisch mit einem bequemen Stuhl und einer WIFI-Verbindung für die Mitarbeiter bereitzustellen. Auch eine voll ausgestattete Küche, eine Waschmaschine und ein Trockner sowie ein ausziehbares Sofa sollten zu den funktionalen Aspekten gehören.
- Ausstattung – Wenn Sie sich für eine Kurzzeitmiete entscheiden, sollten Sie ein wohnliches, komfortables Gefühl schaffen, damit Ihre Gäste gerne wiederkommen. Erzielen Sie ein hohes Maß an Komfort, indem Sie Teppichboden gegenüber Fliesen oder Vinylböden bevorzugen. Sparen Sie sich die Fliesen für das Bad und die Küche. Erhöhen Sie den Komfort mit einer Fußbodenheizung und strategisch platzierten Tischlampen mit sanften Glühbirnen.
Die Bauphase
Den richtigen Bauunternehmer zu finden, ist so einfach wie Freunde zu fragen. Wenn Sie jemanden kennen, der in der Vergangenheit ähnliche Arbeiten durchführen ließ, fragen Sie ihn, wer sie ausgeführt hat. Wenn Sie keine Empfehlungen aus Ihrer Umgebung bekommen können, besuchen Sie seriöse Websites wie HomeAdvisor (öffnet in einem neuen Tab) , die National Association of the Remodeling Industry (öffnet in einem neuen Tab) (NARI) oder unseren Find a Builder Guide (öffnet in einem neuen Tab) . Lesen Sie Bewertungen und Erfahrungsberichte und wählen Sie einen oder zwei aus, die Sie befragen möchten. Bitten Sie dann um Einsicht in ihre aktuellen Lizenzen und Versicherungsnachweise.
Wenn Sie mit Bauunternehmern sprechen, sollten Sie darauf achten, dass sie einige Dinge in ihren Kostenvoranschlag aufnehmen.
- Installation einer Ersatz-Sumpfpumpe für den Fall, dass Ihre Hauptpumpe ausfällt. Eine Sumpfpumpe entfernt Wasser aus unterirdischen Räumen, das bei einem Geräteausfall oder einer Überschwemmung eindringt.
- Isolierung aller Rohre, bevor sie eingepackt werden.
- Verwendung feuchtigkeitsbeständiger Materialien.
Die Realität des Vermietens
Ehrlich gesagt kann das Zusammenleben mit einer anderen Person in Ihrem Keller wie das Leben in einer Wohnung sein. Egal, wie viel Isolierung Sie anbringen, Geräusche und Gerüche dringen von Etage zu Etage. Bevor Sie das “Zu vermieten”-Schild ins Fenster hängen, sollten Sie sich vergewissern, dass Sie auf diese Erfahrung vorbereitet sind, vor allem, wenn Sie Vollzeit vermieten.
Sind Sie darauf vorbereitet, den Raum zu verlieren? Vielleicht haben Sie ihn nur als Lagerraum und für die Wäsche genutzt, aber wenn er weg ist, ist er weg. Werden Sie Ihre Wäscherei ins Obergeschoss verlegen? Müssen Sie einen Schuppen im Hinterhof kaufen oder einen Lagerraum außerhalb des Hauses mieten? Verglichen mit der Möglichkeit, Ihre Hypothek mit den Einnahmen vorzeitig abzubezahlen, ist dies ein kleines Opfer, aber sind Sie dazu bereit?
Wenn Sie eine kurzfristige Vermietung planen, sollten Sie sich mit Buchungsplattformen wie Airbnb oder Tripping (öffnet in neuem Tab) vertraut machen. Lesen Sie die Nutzungsbedingungen sorgfältig durch und sprechen Sie mit anderen Gastgebern über deren Erfahrungen.
Langfristige Vermieter haben ihre eigenen Probleme. Sie möchten sicher sein, dass Sie der Person, die ein Stockwerk tiefer wohnt und zwischen Ihnen und ihr nur eine Tür liegt, vertrauen können. Bevor Sie Ihren Keller an jemanden vermieten, sollten Sie auf jeden Fall eine Bonitäts- und Hintergrundprüfung durchführen und sowohl berufliche als auch persönliche Referenzen einholen.
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